Vanaf de jaarrekening 2026 staat het vastgoed van woningcorporaties niet langer tegen marktwaarde op de balans, maar tegen beleidswaarde. Dat klinkt als een boekhoudkundige wissel. In de praktijk verschuift er iets groters: de onderhoudsbegroting wordt een van de bepalende factoren voor wat een corporatie op papier waard is.
Tot en met 2025 was beleidswaarde vooral een toelichting in de jaarrekening. Nu wordt het de waarderingsgrondslag, en verdwijnt de marktwaarde uit de jaarrekening. De corporaties maken de jaarrekening over 2026 in de komende maanden op. De vraag hoe zij hun onderhoud onderbouwen, ligt dus nu op tafel, en niet alleen bij de controller.
Van gemiddelde norm naar onderbouwde begroting
Het Handboek beleidswaarde van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) verandert vooral de manier waarop onderhoud meetelt. Drie verschuivingen springen eruit:
- De horizon wordt 60 jaar. Corporaties moeten de volledige meerjarenonderhoudsbegroting voor instandhouding over 60 jaar inrekenen.
- De vijftienjaarsregel verdwijnt. Was het onderhoudsniveau onbekend, dan mocht een periode van 15 jaar worden doorgetrokken naar de hele cyclus. Dat kan niet meer: het onderhoud moet representatief worden ingeschat over de volledige 60 jaar.
- Onderbouwing wordt belangrijker. Het onderhoud moet representatief en onderbouwd zijn. Omdat de beleidswaarde nu de balans bepaalt, kijkt de accountant daar scherper naar.
Dat valt samen met een andere ontwikkeling. De onderhoudsuitgaven van corporaties stegen tussen 2018 en 2024 met ruim 60 procent, van 4,1 naar 6,7 miljard euro. Onderhoud is dus niet alleen duurder geworden, het telt nu ook zwaarder in de waardering.
De echte vraag: waar komt de data vandaan?
De discussie over beleidswaarde gaat vaak over rekenmodellen en software. Maar een model is zo goed als wat erin gaat. Voor onderhoud betekent dat: hoe actueel en betrouwbaar is het beeld van de technische staat, en van wat er de komende jaren werkelijk moet gebeuren?
Die kennis zit zelden op één plek. Een deel staat in de vastgoedadministratie van de corporatie. Een groot deel zit bij de partijen die het werk uitvoeren: zij zien de daken, gevels en installaties, weten wat er is vervangen en wat eraan komt. Zolang die informatie niet structureel terugkomt bij de corporatie, blijft de onderhoudsbegroting een schatting die elk jaar opnieuw moet worden uitgelegd.
Onderhoudspartners als bron, niet als sluitpost
Wie onderhoud resultaatgericht organiseert, legt de afspraken vast op de gewenste staat van het bezit, en niet op losse werkzaamheden. Dat vraagt dat corporatie en onderhoudspartner dezelfde informatie delen: wat is de huidige conditie, wat is er gedaan, wat staat er gepland?
Precies die informatie heeft de beleidswaarde nu nodig. Een samenwerking waarin de onderhoudspartner gestructureerd terugkoppelt, levert dus twee dingen op: beter onderhoud en een onderhoudsbegroting die standhoudt bij de accountant. Zo wordt de jaarrekening geen jaarlijks project om cijfers bij elkaar te zoeken, maar een momentopname van informatie die het hele jaar al klopt.
Daarmee verschuift ook het gesprek. Niet meer “geloven we deze reeks?”, maar “welke keuzes maken we op basis van wat we weten?”. Asset management, onderhoud en finance kijken dan naar dezelfde werkelijkheid.
Drie vragen om nu te stellen
- Hoe oud is ons beeld van de technische staat? Als de laatste inspectie jaren terug is, rust de 60-jarige begroting op verouderde aannames.
- Komt informatie uit de uitvoering terug in onze administratie? Werk dat is uitgevoerd of uitgesteld, moet zichtbaar zijn in de begroting.
- Kunnen we uitleggen waarom een bedrag in de begroting staat? Dat is straks de vraag van de accountant.
Bij TwinTopics helpen we corporaties en hun onderhoudspartners om op basis van gedeelde, actuele informatie samen te werken. Wilt u weten wat dat betekent voor uw onderhoudsbegroting en de beleidswaarde?
